하자보수 손해배상기간 ‘10년’ 
 
주택법 부칙 제3항 소급적용, 신뢰보호원칙 위배 
  
설희선(한국아파트신문) 발췌

헌법재판소 
    
3년간 진통을 겪었던 주택법 제46조 제1항과 제3항, 부칙<제7520호> 제3항에 대한 헌법재판소의 결정이 나왔다.
헌재 전원재판부는 지난달 31일 2005년 5월 26일 개정된 주택법 전에 발생한 하자에 대해 개정 주택법을 규정토록 한 부칙 조항은 신뢰보호원칙에 위반되는 소급입법이라는 이유로 헌법에 위반된다고 선고했다. 그러나 주택법 제46조 제1항과 제3항에 대한 위헌제청은 재판의 전제성이 없다는 이유로 각하했다.
이에 따라 그동안 의견이 분분했던 공동주택 하자보수청구권은 10년으로 확정됐다. 단, 2005년 5월 26일 이전에 발생한 하자에 대해서만 해당되는 것으로 개정 주택법 이후의 하자는 개정 주택법이 적용된다.
주택법 제46조 제1항 등의 위헌심판은 경기도 고양시 소재 H아파트 입주자들이 대한주택공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구소송을 제기해 대부분 승소했으나 주공이 항소, 서울고등법원 항소심 법원이 이 사건을 진행 중 직권으로 위헌여부에 관한 심판을 제청했다.
헌재는 부칙 제3항과 관련해 “개정된 주택법이 시행되기 전에 이미 하자가 발생했으나 구법에 의하면 10년의 하자담보기간 내이지만 신법에 의할 때 내력구조가 아니어서 1~4년의 하자담보 책임기간이 이미 경과된 경우 당사자로서는 구법 질서 아래에서 이미 형성된 하자담보청구권이 소급적으로 박탈되는 결과가 되므로 이와 관련해 신뢰보호원칙의 위배여부가 문제된다”고 판단했다.
특히 헌재는 “하자담보 책임제도가 불합리해 어느 일방이 지나친 불이익을 보는 것은 피해야 할 것이나 현실적으로 공동주택의 부실공사가 적지 않은 상황에서 공동주택 소유자의 보호 역시 중요한 사항”이라며 “공사상의 하자가 애초부터 적은 것이라면 하자담보 기간이 길다해 그자체로서 심각한 문제가 되지 않는다”고 못 박았다.
이어 “구법 상 10년간의 하자담보청구권 행사기간이 적용되지만 법원이 물리적인 내구연한을 고려해 하자담보 책임기간인 10년 내에서 합리적으로 조정할 수 있는 여지도 있다”면서 “주택법의 개정이 중대한 공공복리를 위한 긴요한 것이었다고 단정하기 어려워 신법이 시행된 이후에 하자가 발생한 경우뿐만 아니라 이미 구법 아래에서 발생한 하자까지 소급해 신법을 적용할 필요성이 크지 않다”고 강조했다.
그러나 주택법 제46조 제1항과 제3항에 대해서는 “부칙 제3항이 위헌이라고 한 이상 신법이 시행되기 전에 하자가 발생해 신법이 적용되지 않아 이들 조항의 위헌제청은 재판의 전제성이 없어 부적법하다”고 밝혔다.