한국아파트신문발췌(마근화기자)

5년 임대 후 분양전환 한 아파트의 경우 분양가격에 임대기간 중의 감가상각을 반영했더라도 5년차까지의 모든 하자가 반영됐다고 볼 수 없어 사업주체는 이 기간 동안의 하자담보책임이 있다는 판결이 나왔다.
서울중앙지방법원 민사27부(재판장 박경호 판사)는 최근 강원도 원주시 C아파트 구분소유자들이 이 아파트 사업주체 H사를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 원고일부승소 판결을 내렸다. 2개동 260가구인 이 아파트는 2000년 7월경 사용검사 승인을 얻었으며, 5년 임대 후 분양으로 전환됐다.
재판부는 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집건법) 제9조에 의해 준용되는 민법 제671조에 따라 10년의 제척기간 범위 내에서 하자담보책임을 부담하는 피고 H사는 원고 구분소유자들에게 이 아파트의 하자보수에 갈음한 손해배상 책임이 있다”고 밝혔다.
한편 피고 H사는 “이 아파트에 집건법이 적용되더라도 사용승인 후 분양전환 당시까지 발생한 모든 하자가 분양전환가격에 반영됐으므로 하자보수책임기간이 1년 내지 5년에 해당하는 이 아파트의 하자에 관해서는 책임을 물을 수 없다”고 주장했다.
이에 대해 재판부는 “비록 분양전환 당시 분양가격이 임대기간 중의 감가상각을 반영하고, 2인의 감정평가를 산술평균하는 방식으로 산정됐더라도, 분양가격 산정에 하자보수책임기간이 1년 내지 5년인 모든 하자가 반영됐다고 단정하기 부족하다”며 “손해배상책임의 제한사유로 참작하는 외에 하자담보책임을 면할 사유로는 받아들일 수 없다”고 판단했다.
이와 함께 “분양계약 당시 ‘수분양자의 관리부실로 인해 발생하는 건물의 훼손부분은 수분양자가 보수·유지한다. 수분양자의 세대전용부분의 하자는 수분양자가 보수·유지한다’라고 약정한 사실은 인정되나, 이것만으로는 원고 구분소유자들이 이 아파트의 전유부분에 발생한 하자보수에 관한 모든 청구권을 포기했다고 인정하기에 부족하다”고 덧붙였다.
하지만 균열부분에 대한 부분 및 전면도장 여부에 대해서는 “콘크리트 건물 외벽 균열로 인한 하자는 균열부분만 도색하는 것이 통상적인 하자보수방법이고, 아파트 외벽 등 도장공사는 색소혼합을 통한 방법으로 공용부분의 도장색에 맞춰 미관상 저해되지 않는 범위에서 부분도장을 실시하면 기존의 색상에 일치되는 적절한 하자보수가 가능하다”면서 “외벽 등을 전체도장하는 비용은 균열부분의 마감처리에 필요한 적정한 한도를 벗어난 것으로서 정당한 하자보수비용에 포함되지 않는다”고 봤다.
재판부는 또 피고 H사가 하자보수공사를 일부 시행한 점, 자연발생적인 노화현상도 하자발생에 일부 원인이 됐을 것으로 보이는 점, 구분소유자의 관리상 잘못으로 하자가 확대됐을 가능성도 전혀 배제할 수 없는 점, 분양전환 당시 노후 등으로 인한 감가상각 등이 이뤄진 가격으로 분양됐고, 구분소유자들로서도 분양전환 당시 상당한 하자가 발생했거나 존재했던 사정까지 감안해 분양받은 것으로 보이는 점 등을 참작해 피고 H사의 손해배상책임을 80%로 제한했다.