1. 질의요지


2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정되어 같은 날 시행된 「주택법 시행령」에 동별 대표자 등의 선거관리에 관한 사항을 규정한 제50조의2가 신설되었고, 같은 영 부칙 제7조 및 제8조에서는 시ㆍ도지사는 이 영 시행 후 2개월이 경과하는 날까지 관리규약 준칙을 이 영에 적합하게 개정하고, 공동주택의 입주자대표회의는 이 영 시행 후 4개월이 경과하는 날까지 해당 공동주택의 관리규약을 개정하되, 관리규약을 개정하기 전까지는 제50조의2의 개정규정에도 불구하고 자체 선거관리위원회의 구성 및 운영 등에 관한 사항은 종전의 관리규약에 따르도록 규정하고 있는바, 같은 영 시행 후 4개월이 경과한 날 이후에도 공동주택의 관리규약이 개정되지 아니한 경우, 같은 영 시행 후 4개월이 경과한 후에 자체 선거관리위원회의 구성에 관하여 개정 전 관리규약을 적용할 수 있는지, 아니면 시ㆍ도지사가 개정한 관리규약 준칙을 적용하여야 하는지?

2. 회답


「주택법 시행령」 시행 후 4개월이 경과한 날 이후에도 공동주택의 관리규약이 개정되지 아니하는 경우, 같은 영 시행 후 4개월이 경과한 후에 자체 선거관리위원회의 구성에 관하여는 주택법령에 반하지 아니하는 범위 내에서만 개정 전 관리규약이 적용된다고 할 것입니다.

3. 이유


「주택법」 제44조제1항에 따르면 시·도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)의 준칙을 정하여야 하고, 같은 조 제2항에 따르면 입주자와 사용자는 같은 조 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정하여야 합니다.

그리고, 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음) 제50조의2제1항에 따르면 입주자등은 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회(이하 “선거관리위원회”라 함)를 구성한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서는 선거관리위원회의 운영·업무(제50조제4항 각 호에 따른 동별 대표자 결격사유의 확인을 포함함)·경비, 위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정한다고 규정하는 한편, 제57조제1항에서는 법 제44조제1항에 따라 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다고 규정하면서 같은 항 제3호의2에서 “선거관리위원회의 운영·업무·경비, 위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항”을 규정하고 있습니다.

한편, 「주택법 시행령」 부칙 제7조제1항에서는 관리규약 준칙의 개정에 관한 경과조치로서 시ㆍ도지사는 이 영 시행 후 2개월이 경과하는 날까지 관리규약 준칙을 이 영에 적합하게 개정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 관리규약의 개정에 관한 경과조치로서 공동주택의 입주자대표회의는 이 영 시행 후 4개월이 경과하는 날까지 제1항에 따른 관리규약 준칙에 따라 이 영에 적합하게 해당 공동주택의 관리규약을 개정하여야 한다고 규정하고 있으며, 부칙 제8조에서는 선거관리위원회의 운영 등에 관한 경과조치로서 이 영 시행 후 부칙 제7조제2항에 따라 해당 공동주택의 관리규약을 개정하기 전까지는 제50조의2의 개정규정에도 불구하고 자체 선거관리위원회의 구성 및 운영 등에 관한 사항은 종전의 관리규약에 따른다고 규정하고 있습니다.

이처럼 「주택법 시행령」 부칙 제7조에서 선거관리위원회의 구성 등에 관한 시행령 개정 내용에 따라 관리규약 준칙 및 관리규약을 개정하도록 유예기간을 주고 있음에도 불구하고 입주자대표회의가 유예기간까지 관리규약을 개정하지 아니한 채 그 유예기간이 경과한 경우, 선거관리위원회의 구성 등에 관하여 부칙 제8조와 관련하여 개정 전 관리규약을 적용하여도 되는 것인지, 아니면 개정된 관리규약 준칙을 바로 적용하여야 하는 것인지가 문제됩니다.

먼저, 「주택법」 제44조제3항에 따르면 관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있고, 「주택법 시행령」 제57조제2항에 따르면 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 당해 입주예정자의 과반수가 서면동의하는 방법으로 이를 결정하도록 하고 있으며, 같은 조 제3항에 따르면 관리규약을 개정할 때 그 절차 및 방법은 같은 영 제52조제1항을 준용하도록 하고 있는바, 같은 영 제52조제1항에서는 관리규약의 개정은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따른다고 규정하고 있습니다.

위와 같이 관리규약은 「주택법」 및 같은 법 시행령에 그 근거를 두고 입주자등의 과반수 찬성에 의하여 제정 또는 개정되는 것으로서 일종의 자치규범이라 할 것이나, 이러한 관리규약은 주택법령의 범위 내에서 정해지는 것이므로(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 판결례 참조), 만일 관리규약과 관련된 주택법령의 내용이 개정되는 경우에는 이러한 개정 내용을 관리규약에 반영하여 법령에 적합한 관리규약이 될 수 있도록 관리규약을 정비할 필요가 있다고 할 것입니다.

그러므로, 만일 「주택법 시행령」 부칙 제7조에서 정한 유예기간이 경과한 후에도 위 영에 적합하게 관리규약이 개정되지 아니하였고, 그 관리규약의 내용이 「주택법 시행령」 제50조의2에 반하는 것이라면 그 관리규약의 규정은 더 이상 효력이 없다고 할 것이므로 이러한 경우에는 기존의 관리규약에 따라 선거관리위원회를 구성할 수 없다고 할 것이며, 다만 기존의 관리규약이 개정된 주택법령에 반하지 않는 선거관리 관련 내용을 포함하고 있다면 기존 관리규약은 주택법령의 규정에 반하지 않는 범위 내에서 여전히 유효하다고 보아야 할 것이므로 선거관리위원회의 구성 등에 관하여 기존 관리규약 규정을 적용할 수 있다고 할 것입니다.

한편, 「주택법」 제44조제1항에 따르면 관리규약 준칙은 시·도지사가 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 준거로서 정하는 것인데, 「주택법 시행령」 제57조제1항에서는 관리규약 준칙에 포함될 사항을 정하고 있고, 같은 항 제1호부터 제22호까지의 규정은 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 반드시 포함되어야 할 사항을 나열한 것으로서, 여기에 나열된 사항 이외의 사항이 입주자와 사용자가 정하는 관리규약에 포함되어서는 안 된다는 의미는 아니라는 점(법제처 2012. 3. 2. 회신 12-0052 해석례 참조)에 비추어 보면, 관리규약 준칙은 관리규약을 제정하는데 있어 하나의 모범 사례 내지 기준이 될 수 있을 뿐, 그 자체로서 어떠한 규범으로서의 효력을 가진다거나 관리규약의 내용이 될 수는 없다고 할 것인바, 어떠한 사항에 관한 관리규약의 규정이 제정되지 않았거나 법령에 반하여 효력을 상실하였다고 하더라도 그 부분에 관하여 관리규약 준칙을 곧바로 적용할 수는 없다고 할 것입니다.

따라서, 「주택법 시행령」 시행 후 4개월이 경과한 날 이후에도 공동주택의 관리규약이 개정되지 아니하는 경우, 같은 영 시행 후 4개월이 경과한 후에 자체 선거관리위원회의 구성에 관하여는 주택법령에 반하지 아니하는 범위 내에서만 개정 전 관리규약이 적용된다고 할 것입니다.